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房地產成本核算培訓

課程背景
全國人大常委會審議批準增加6萬億地方政府債務限額置換存量隱性債務；*政治局會、國新辦、等“大佬”對地產行業紛紛表態；央行主動出擊“打頭陣”、財政部門竭盡所能“再續力”、管理部門信心十足“顯底氣”；“四個取消、四個降低、兩個增加”政策“組合拳”、“止跌回穩”、“市場不穩、政策不止”等積極信號不斷釋放……地產行業未來趨于明朗。
這些給房地產帶來哪些財稅法問題？如何應對防控風險？如何提前布局、未雨綢繆？是的地產財稅人員不得不面臨的新挑戰，也是必須解決的問題。
支持房地產市場健康發展的相關稅收政策紛紛出臺：契稅、增值稅、土地增值稅帶來的喜與憂？如何把控和謀劃？取消普通和非普通住宅標準對房地產帶來哪些影響？“普通住宅標準”是否等于“普通標準住宅”？
新公司法、新注冊資本登記管理制度、新發票實施細則實施、兩高的《關于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》橫空出世，企業和財稅人員風險劇增？如何在“人在江湖、身不由己”情況下獨善其身，遠離刑事處罰，是目前頭等大事。
金稅四期已經上線、數電票穩步推行、數字人民幣開始試點，以數治稅大網已經撒開，大數據“畫像”、稽核比對、預警評估將于企業如影隨形，地產業財稅風險裸露，稅務局成為最懂你的人。
年終關賬是否得當？相關財稅風險能否有效把控？有哪些處理技巧？也是年底匯繳必須考慮的事項。
房地產企業開發周期長，成本費用核算復雜，涉稅種類多，財稅“灰色”地帶多，稅收風險大。
開發產品成本費用核算結轉是地產企業重中之重，同樣一個項目不同的成本對象劃分、同樣一個事項不同的會計處理、同樣的一筆費用不同的結轉方法稅負差異巨大，如何進行恰當的成本核算結轉，是地產財務人員基本功，也是降低稅負和防范稅收風險的必殺技。
核心問題必(bi)須“吃透”并重點(dian)關注，才(cai)是(shi)大數據稽查的應對(dui)之策；合理規劃，稅務優化(hua)是(shi)應對(dui)行業下行的財稅良方.

課程講師
李國華：注冊會(hui)計(ji)師(shi)(shi)，注冊稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務師(shi)(shi)、資產評(ping)(ping)估師(shi)(shi)、全國管(guan)理咨詢師(shi)(shi)；北(bei)京財(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)研究(jiu)院研究(jiu)員；*財(cai)經(jing)大學(xue)(xue)、北(bei)京國家(jia)會(hui)計(ji)學(xue)(xue)院、河北(bei)財(cai)經(jing)學(xue)(xue)院等(deng)院校(xiao)特聘講師(shi)(shi)；*實戰派稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務專家(jia)。現擔(dan)任多家(jia)大中(zhong)型房地產企(qi)業(ye)和(he)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務、審計(ji)、評(ping)(ping)估等(deng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務顧(gu)問工作(zuo)。從事稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務工作(zuo)20余年，熟悉稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收征管(guan)工作(zuo)的實際情況(kuang)，深(shen)(shen)諳企(qi)業(ye)的涉稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)需求，具(ju)(ju)有(you)豐富稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務實戰經(jing)驗(yan)，操刀(dao)數十家(jia)公(gong)司稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收規劃。先后在上百(bai)個(ge)城市舉辦過財(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)專題講座與(yu)培訓，在培訓中(zhong)擅(shan)長將稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收政(zheng)策的解讀和(he)具(ju)(ju)體稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務實踐(jian)結合，講授由淺入深(shen)(shen)、內容準確、分(fen)析透徹(che)、操作(zuo)實用；授課風格(ge)生動詼諧、風趣幽默，深(shen)(shen)受學(xue)(xue)員好評(ping)(ping)，業(ye)內稱為(wei)“實戰大師(shi)(shi)、金牌講師(shi)(shi)”。

課程對象
各地產開發企業(ye)主管財稅(shui)的(de)總經理(li)(li)、財稅(shui)總監、財務經理(li)(li)、財會(hui)人(ren)員(yuan)，會(hui)計師(shi)事務所、稅(shui)務師(shi)事務所和納稅(shui)經辦(ban)人(ren)員(yuan)及(ji)財稅(shui)咨詢(xun)機(ji)構等稅(shui)務專業(ye)人(ren)士。

課程大綱
第一節：大勢下地產財稅法風險管控及優化
一、樓市聚焦定調 - 財稅風險防范及謀劃布局
1、支持房地產市場健康發展的相關稅收政策深度剖析及規劃布局
2、增加6萬億地方政府債務限額置換存量隱性債務對地產企業意味著什么？
3、取消普通和非普通住宅標準后增值稅、土增政策如何銜接？如何應對？
“普通住宅標準”是否等于“普通標準住宅”？
4、財稅角度如何應對“四個取消、四個降低、兩個增加”？
5、如何應對消化存量和優化增量住房？如何把控財稅風險？
6、“補貼”、“換新購”、“以舊換新”模式 、并購重組優惠多多、風險多多
7、“賣舊買新”中不可忽視財稅風險及處理技巧
8、政府收回閑置土地財稅風險把控及處理技巧
9、政府收購存量商品房用作保障性住房財稅風險把控及合規優化
10、城中村改造和危舊房改造中財稅要點把控及應對技巧
11、構建房地產發展新模式需要關注哪些財稅問題？
12、推進“平急兩用”公共基礎設施建設對地產的影響和謀劃
13、“該破產的破產，該重組的重組”信號下財稅如何應對和謀劃
14、預征率和計稅毛利率高，多預繳稅金問題突出能否化解？如何規避和規劃？
二、兩高*司法解釋 - 刑事風險加劇，如何規避？
1、“財稅常規操作”入刑，財稅人員何去何從？
2、無票支出未做納稅調整是否屬于逃稅罪？
3、未做進項稅轉出而多抵是否存在刑事風險？
4、股權轉讓漏繳超過5年稅務機關還有權追繳嗎？
5、企業主動補正申報納稅后是否構成偷稅？
6、如何在日常財稅處理上“摘清”自己的刑事責任？
三、新發票實施細則財稅風險剖析及防控策略
1、新發票實施細則有哪些變化？帶來哪些財稅風險？如何管控和謀劃？
2、數電票和新實施細則的“曖昧”關系及稽查重點的變化
3、異常增值稅扣稅憑證必須做進項稅額轉出嗎？轉出后還能抵扣進項稅嗎？
4、異常憑證能否在所得稅和土增前扣除？
四、新(xin)稽查(cha)環境(jing)和新(xin)手段

第二節：地產業成本核算結轉深度剖析及稅務優化
一、開發產品制造成本法核算要點及財稅風險把控
1、開發產品成本歸集和分配方法
2、成本對象和期間費用
3、直接成本、間接成本和共同成本
4、已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象
5、已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產
6、靈魂拷問：建房發生的所有支出均影響利潤嗎？影響應納稅所得額嗎？
7、案例剖析：不懂成本費用，賣了自己還替別人數錢
8、計稅成本核算一般程序 — 7大步驟：
二、合理的劃分成本對象 - 6種劃分原則財稅風險把控及實操技巧
1、成本對象、清算項目傻傻分不清楚
2、6種劃分原則深度剖析
3、公共配套可以作為成本對象？每一棟樓是否都要作為一個成本對象？
4、混淆成本對象、混淆完工成本對象與未完工成本對象是成本稽查的重點
三、歸集開發成本 - 6類成本科目、3類成本項目財稅風險把控及處理技巧
1、土地征用費及拆遷補償費核算的內容及審核要點
2、土地拍拍傭金土地增值稅清算時可以計入土地成本扣除
3、土地使用稅、土地閑置費可否計入開發成本？
4、銷項稅額抵減扣除的土地價款中是否包含市政配套費？
5、母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及規劃策略
6、紅線外支出是否可以計入地價款？能進基礎和配套嗎？
7、政府資金返還是否可以沖減地價款？
8、回遷房建造支出財稅風險把控及處理技巧
9、建筑安裝工程費核算的內容及審核要點
10、財務人員必須了解的建安成本指標
11、工程預決算在成本列支中的指導作用
12、基礎和公共配套費核算的內容及審核要點
13、基礎設施和公共配套之爭就是可售面積之爭
14、開發間接費核算的內容及審核要點
15、開發間接費用和開發費用入賬技巧及風險管控
16、土增與所得稅成本列支標準的6大區別
17、營銷設施費用核算技巧及稅收風險把控
18、實際發生的開發成本涉稅要點把控及處理技巧
19、4類預提費涉稅要點把控及處理技巧
20、待攤費用涉稅要點把控及處理技巧
四、分配共同成本 – 4 + N種分配方法財稅風險把控及實操技巧
1、成本核算分攤指導的原則
2、占地面積法財稅處理要點及案例實操
3、一次性取得土地分期開發如何分配？有哪些技巧
4、土地成本 - 先橫向再縱向
5、占地面積、投影面積、樓座面積、占地總面積、建筑用地面積，你能分的清嗎？
6、裙樓土地成本的分攤（同一基礎 + 各有獨立基礎）
7、地下車位是否分攤土地成本？
8、建筑面積法財稅處理要點及案例實操
9、直接成本法財稅處理要點及案例實操
10、預定造價法財稅處理要點及案例實操
11、層高系數法 - 商住一體樓劃分要點及案例實操
12、特別法 - 成本加成方法 + 實際合理方法 + 銷售收入比例法 + 售價系數法
五、確定完工標準 - 三種標準財稅風險把控及實操技巧
1、完工標準 - 會計核算和稅收處理的分水嶺
2、不可忽視的“3個無論”
3、完工標準實操處理技巧
4、思考：某小區有20棟樓由一個建筑公司建造，成本無法分開，10棟已經做了完工備案，10棟沒有做完工備案，該小區是否完工？
六、單位工程成本確認財稅風險把控及實操技巧
1、單位工程成本如何計算？
2、總成本確認財稅差異處理及風險把控
3、可售面積確認財稅要點把控
4、后期取得票據是否可以更改單位工程成本？
5、稅務機關如何通過單位工程成本判斷成本是否作假？
6、尾房銷售中單位工程成本確認及處理技巧
七、銷售成本核算財稅風險把控及實操技巧
1、銷售成本結轉財稅要點及處理技巧
2、成本結轉中常見的舞弊手段
3、案例實操：成本結轉的計算過程及賬務處理
4、舊房銷售成本核算及風險管控
八、后續成本的二次調整財稅核算要點及實操技巧
思考：已(yi)經銷售的開(kai)發產品(pin)應當(dang)負擔的成本(ben)是否需要追溯(su)調整？

第三節：地產業收入核算確認深度剖析及稅務優化
1、地產企業四類收入及財稅風險管控
2、售房收入類型及財稅要點把控
3、代收費用核算及3大稅種涉稅要點處理
4、視同銷售各稅種財稅差異比對及風險管控
5、以房抵工程款財稅核算要點及風險把控
6、房地產轉讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當理由？
7、精裝房銷售收入成本財稅核算及風險管控
8、車庫財稅風險管控及誤區處理
9、地產企業虧損向前彌補涉稅要點把控及案例剖析
10、房(fang)屋代(dai)建涉稅(shui)風險把控及規劃策略

第四節：新公司法、并購重組、架構調整財稅風險剖析及規劃策略
1、地產企業并購重組中的誤區和陷阱
2、合理運用并購重組優惠政策降低稅負
3、地產企業如何進行最優稅負布局？
4、注銷清算程序及財稅風險管控
5、注銷不可忽視的財稅法風險及案例實操技巧
6、股東認繳出資期限最長5年對公司架構布局影響
7、新公司法中比“5年內出資”更可怕的條款
8、減資、撤資、增資、股權轉讓、注銷財稅法風險多多、籌劃多多
9、豎向與橫向法人人格的否定制度帶來哪些財稅風險？
10、不可忽視的新公司法“六類14種連帶責任”
11、新《公司法》給財務挖的“坑”，小心當背鍋俠！
12、新《公司法》下，股權(quan)轉讓四大變化(hua)需留(liu)意(yi)

第五節：地產業年終關賬財稅風險把控及處技巧
第六節(jie)：現場答疑，問題不帶回家。

房地產成本核算培訓