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【課程背景】

 根(gen)據房地產(chan)項(xiang)目開(kai)發一線會計人員的(de)(de)工作需要(yao)，我們根(gen)據截止2015年10月25日(ri)的(de)(de)稅(shui)(shui)收政策，結合營業(ye)稅(shui)(shui)改征增值稅(shui)(shui)和稅(shui)(shui)務檢(jian)查(cha)中(zhong)主(zhu)要(yao)問題(ti)，系統分析(xi)地產(chan)開(kai)發不同階(jie)段的(de)(de)重(zhong)要(yao)稅(shui)(shui)務問題(ti)，幫助(zhu)企業(ye)在(zai)短(duan)時(shi)間內掌握重(zhong)點問題(ti)的(de)(de)解決方(fang)案(an)，以降低企業(ye)稅(shui)(shui)收成本和稅(shui)(shui)收風險(xian)，改善您企業(ye)的(de)(de)資金(jin)緊張狀況，彰顯(xian)你的(de)(de)專(zhuan)業(ye)價值

一：房地產(chan)營改增主要影響(xiang)及(ji)對策分析

1．營改增對工程(cheng)造價的主要影響

2．營(ying)改增對項目成本管理的影響(xiang)

3．營改(gai)增對產品定(ding)價的影響

4．營改增對(dui)業績考核指(zhi)標銷(xiao)售額、對(dui)項目投資(zi)與收入估算的影響

5．營改(gai)增對財務評(ping)價的影響(xiang)（投(tou)資利(li)潤率、成本(ben)利(li)潤率、資本(ben)利(li)潤率）

6．營(ying)改增對項目投資與收入測算的影(ying)響（重點(dian)）

（投資(zi)估算(suan)表、資(zi)金計(ji)劃表、銷售出(chu)租(zu)收入及經營(ying)稅金估算(suan)表）

7．增值稅(shui)的稅(shui)負(fu)形成機(ji)制(zhi)與營業稅(shui)稅(shui)負(fu)形成機(ji)制(zhi)差異解析；

8．不同(tong)工(gong)程(cheng)管理模式的影響(xiang)（平行發(fa)包、施工(gong)總承包、工(gong)程(cheng)總承包）

9．對(dui)土地一級開發(fa)的影(ying)響解析(xi)

10．對不(bu)同(tong)項目拓展方式（合作開發）的(de)影響解析

11．對銷售的影(ying)響解析

⑴ 不同銷售(shou)方式稅負差異顯著；

⑵ 自營銷售、代理（境(jing)內外）銷售、帶租約銷售、出租、經(jing)營權的整體(ti)轉讓、托(tuo)管、

證券化、眾(zhong)籌(chou)。

⑶ 低成本營銷、先租后售(shou)、以租代售(shou)、換房銷售(shou)、升值銷售(shou)、售(shou)后回購、售(shou)后返祖、租金抵月(yue)供等。

12．持有物(wu)業出(chu)租(zu)、轉(zhuan)租(zu)的稅負差異解析(xi)

13．融資渠道與方式的選擇：（銀行貸款、預售、發行股票、房地產債券、地產信托、

REITS、私募融資(zi)、典當融資(zi)、合作開發）

14．營改增對(dui)會計核算的影(ying)響及對(dui)策

二：不同來(lai)源渠道取(qu)得或出(chu)售土地成本的構成差異（重點）

1．招(zhao)拍掛（凈地(di)出(chu)讓(rang)、非凈地(di)出(chu)讓(rang)）成本構成

2．劃撥用(yong)地的成(cheng)本構成(cheng)

3．購(gou)買在建(jian)工程

4．合營式(shi)合作(zuo)開發

5．融資型合(he)作(zuo)開(kai)發取得土(tu)地(di)

6．土地置換

7．購(gou)買資產式(shi)收購(gou)項(xiang)目公(gong)司(si)

8．股(gu)權(quan)收購取得(de)項目公司土(tu)地(di)

9．投資者以土地出資

10．棚戶區改造取得土(tu)地

三：土地增(zeng)值(zhi)稅清算中常見的稅企(qi)爭議(yi)解析

1．營業稅(shui)、土地增值稅(shui)和企業所得(de)稅(shui)有關收入確(que)認差異解析(xi)

2．土地增值稅和(he)(he)企業所(suo)得稅有關(guan)成(cheng)本、費用(yong)和(he)(he)稅金扣除差異解析

3．企業(ye)成本(ben)計算對象的(de)確定與清算單(dan)位的(de)關系

4．土地成(cheng)本(ben)和其他開發成(cheng)本(ben)的分攤方法（占地面積法、建筑面積法和土地估價(jia)法）

5．配建保(bao)障房如何處理更合適

6．同一(yi)項目的清算(suan)方(fang)法是否可以(yi)變更

7．紅(hong)線外支(zhi)出的處理(li)

8．車位的不同成本分攤方法

9．會所的不同處理方法對清算的影響(xiang)

10．別墅(shu)按套或按類清算的爭議

11．如何讓選擇清算時點（早清算還是晚(wan)清算）

四：建(jian)安(an)階段的核心財(cai)稅問題解析

1．建安(an)階段(duan)的會(hui)計(ji)科(ke)目設計(ji)

2．合同(tong)與發(fa)票管理

3．電(dian)梯(ti)、空(kong)調、門、窗、排水設備、消(xiao)防器具、智(zhi)能化設備、幕(mu)墻(qiang)、信(xin)報箱、潔(jie)具、家具、五金、鋼結構(gou)等(deng)，在總包合(he)同中應(ying)當約定(ding)甲供還是乙(yi)供？

4．總包(bao)合同中建筑材料（鋼(gang)筋、混凝土(tu)）乙(yi)供，開發公司需承擔(dan)3.18%的(de)營(ying)業稅(shui)及(ji)附加？

5．精裝修業(ye)務，涂料、墻磚(zhuan)、電線、燈具、園林設備或林木應(ying)當(dang)甲供(gong)還是乙供(gong)？

6．幕墻、門窗、定制家具(ju)、鋼結構向生產廠商直采的節稅原理

7．代墊水(shui)電(dian)費的處理

8．裝修費用的處理（商(shang)品房住宅裝修一次到位實施細(xi)則(ze)）

9．精裝修家(jia)電和家(jia)具的處理（渝地稅（2011）221號）

10．扣留的質保金(jin)需(xu)要(yao)繳納(na)營業稅(shui)嗎？

11．對外(wai)付匯(hui)境外(wai)設計(ji)(ji)公(gong)司的設計(ji)(ji)費（室內設計(ji)(ji)、外(wai)立面設計(ji)(ji)、城市(shi)綜(zong)合體整體

建筑設計）需要繳納(na)10%的預提所得稅？

12．基礎設施(shi)、公共配套(tao)和開(kai)發間(jian)接(jie)費的(de)稅務審核

五：銷售(shou)階段的核心(xin)財稅問題解析

1．到底什么樣的收入無需(xu)繳納營(ying)業稅？

（“應(ying)稅收(shou)入”與“非應(ying)稅收(shou)入”的區分標(biao)準和依據）

2．預征(zheng)模(mo)式存在的主要問題

3．眾籌模式(shi)售房的主要財稅(shui)問(wen)題解析（業內3種(zhong)銷(xiao)售創(chuang)新）

4．產品應(ying)該如(ru)何定價

5．租賃保(bao)證金是否應繳營(ying)業稅(shui)

6．“交1000抵1萬”銷售業務(wu)(wu)應當(dang)如何(he)操作業務(wu)(wu)流程、合(he)同價款、開具(ju)發票？

7．老業主(zhu)推薦(jian)新客戶贈送免物業管(guan)理費如何操(cao)作最節稅

8．物業公司免收的管理費(fei)是否應當視同銷售仍然確(que)認會計收入(ru)、申報營業稅？

是(shi)否還負(fu)有代扣老業主20%的個人所得稅(shui)的義(yi)務？

9．開盤現場(chang)抽獎品(pin)活動所發(fa)生的費用應(ying)確(que)認為“銷售費用”還(huan)是“營業(ye)外(wai)支出”

公司是否負有代扣20%個人所得(de)稅的義務？

10．“買房送車(che)位”業務應當如何約定(ding)合同條款以減少稅務糾(jiu)紛

11．銷售(shou)精裝房按毛坯確認收入并(bing)預提裝修成本，另簽(qian)無(wu)償贈送(song)裝修合同的危害

12．分時度假會員模式的稅收好處

13．房產(chan)稅的籌劃思(si)路

14．會計亂用(yong)銷(xiao)售費(fei)用(yong)和管理費(fei)用(yong)，預提(ti)部分費(fei)用(yong)的危害

六：資(zi)金管(guan)理(li)中的核心財稅問題(ti)

1．借款費(fei)用或利(li)息費(fei)用的稅(shui)務(wu)處理(li)解析

2．集團企業資金集中的模式（轉貸的稅(shui)收(shou)利(li)益）

3．明(ming)股實債融資對營業(ye)稅(shui)、土地(di)增(zeng)值稅(shui)和(he)所得(de)稅(shui)影(ying)響(xiang)

4．民間(jian)借(jie)貸的利(li)息費用的稅前處理思路

5．借款(kuan)費(fei)用(yong)的資本化(hua)與(yu)費(fei)用(yong)化(hua)對兩稅清算(suan)的影響差異(yi)

6．資產(chan)證(zheng)券(quan)化存在的(de)主要問(wen)題解析及規避(bi)（法(fa)律、財務(wu)、稅務(wu)）

7．PPP項目(mu)的主要財稅問題解析

七：營(ying)業稅、土地增值稅和企(qi)業所得稅的協調

1．三(san)稅種的區別和聯系

2．實現規劃、拿地、建設和銷售等業務與稅(shui)務管理呼應(ying)

3．土地增值(zhi)稅和企業所得(de)稅的主要差異

八：項目(mu)出售的主要財(cai)稅問題解(jie)析

1．項目出售和資產剝離的區別

2．出售(shou)股(gu)權轉(zhuan)讓項(xiang)目(mu)的財稅問題解析

3．出(chu)售(shou)資(zi)產轉讓項目的主要財稅問題解析(xi)

4．股權劃轉(zhuan)轉(zhuan)讓項目的主要財(cai)稅問題解(jie)析

5．債(zhai)轉股轉讓(rang)項目的(de)主要(yao)財稅問(wen)題(ti)解析

6．企業分(fen)立方(fang)式轉讓(rang)項目的主要財稅問題解析

7．項目轉讓給上市公(gong)司的財稅問(wen)題解析  

九：現場互(hu)動，專家開放時間，解答學(xue)員(yuan)涉稅疑(yi)難問題。 講師介紹(shao)：王老(lao)師

我(wo)公司特聘首(shou)席(xi)財稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)導(dao)師，教授，武漢大學(xue)在讀博(bo)士。注(zhu)冊稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)師、會計(ji)師、注(zhu)冊內部審計(ji)師。資本(ben)運作高手(shou)，地產私(si)募專(zhuan)家(jia)(jia)，全國(guo)房地產經理人聯合會研(yan)究員，國(guo)內知名房地產行(xing)業(ye)實戰派納稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)籌劃專(zhuan)家(jia)(jia)；《新會計(ji)準(zhun)則(ze)與(yu)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)法差(cha)異分析》主編，中國(guo)財務(wu)總(zong)監資格認(ren)證稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)籌劃課程首(shou)席(xi)講師，多(duo)家(jia)(jia)上市(shi)公司獨(du)立董事(shi)，某會計(ji)師事(shi)務(wu)所(suo)、稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)師事(shi)務(wu)所(suo)主任會計(ji)師，多(duo)家(jia)(jia)銀行(xing)和(he)多(duo)家(jia)(jia)證券公司的(de)財稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)顧問，多(duo)家(jia)(jia)房地產開發(fa)企業(ye)（上市(shi)和(he)非上市(shi)企業(ye)），國(guo)有企業(ye)集(ji)團的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)顧問。          

具有十多(duo)年財務稅收(shou)管理工(gong)作(zuo)經(jing)驗(yan)，具有豐(feng)富的(de)資本運作(zuo)經(jing)驗(yan)，主(zhu)導參(can)(can)與(yu)多(duo)個地(di)(di)產私募基金的(de)設立和運作(zuo)，參(can)(can)與(yu)部分企業(ye)的(de)境內外(wai)上市運作(zuo)。在(zai)多(duo)年的(de)財稅咨(zi)詢實(shi)踐中，對各(ge)類企業(ye)的(de)投(tou)融資運作(zuo)管理有非常深入(ru)的(de)研究。先后在(zai)全國各(ge)大(da)城市主(zhu)講《稅收(shou)籌劃(hua)》、《房地(di)(di)產企業(ye)融資之(zhi)道》、《稅收(shou)政策深度解析》、《房地(di)(di)產開發企業(ye)財稅管理要點及節(jie)稅方(fang)案設計》、《如何應對稅務稽查》、《房地(di)(di)產企業(ye)資本運作(zuo)與(yu)稅務規劃(hua)》、《兼并(bing)收(shou)購》等課題500余場(chang)，受(shou)訓企業(ye)負責人、財務人員多(duo)達上萬人。

培訓風格以實務見(jian)長，知識(shi)淵博、理論(lun)功(gong)底(di)深厚(hou)。采用互動教學，內(nei)容充(chong)實新(xin)穎(ying)、氣氛活躍、案例(li)經典、分析深刻，深受學員好(hao)評，在業(ye)內(nei)享(xiang)有良好(hao)聲譽(yu)，被譽(yu)為“財稅(shui)通(tong)”。

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