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項目管控培訓

【課程前言】
目(mu)前(qian)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)整體處(chu)于行(xing)業(ye)(ye)回落，現在(zai)和未來產(chan)品(pin)(pin)(pin)品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)實(shi)現是整個鏈條中(zhong)重要的一環，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)需(xu)順應行(xing)業(ye)(ye)高質(zhi)(zhi)量發展(zhan)需(xu)求(qiu)，走高品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)發展(zhan)之路。為幫助房(fang)企(qi)更新(xin)經(jing)營理念、提升產(chan)品(pin)(pin)(pin)品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)，特于2024年12月20-21日在(zai)成都(dou)組織舉辦(ban)“高品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)住宅(zhai)(zhai)+第(di)四代(dai)建筑考察(cha)暨工(gong)程管控實(shi)操&產(chan)品(pin)(pin)(pin)力盈(ying)利創新(xin)實(shi)戰(zhan)培(pei)訓”此次考察(cha)培(pei)訓，將實(shi)地(di)觀摩考察(cha)成都(dou)高品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)住宅(zhai)(zhai)項目(mu)，并(bing)針(zhen)對(dui)高品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)住宅(zhai)(zhai)的規劃設(she)計(ji)、工(gong)程質(zhi)(zhi)量、成本(ben)控制(zhi)、智(zhi)能建造以(yi)及建設(she)材料應用、施工(gong)工(gong)藝(yi)、營銷交付等(deng)環節進行(xing)實(shi)用性講解。同時深入(ru)探討“第(di)四代(dai)住宅(zhai)(zhai)”及產(chan)品(pin)(pin)(pin)迭代(dai)和極致(zhi)產(chan)品(pin)(pin)(pin)力盈(ying)利模式(shi)，幫助房(fang)企(qi)拓寬(kuan)經(jing)營思路，全面提升新(xin)建商(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)，打造高品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)“好(hao)房(fang)子”、”好(hao)小區”，助力企(qi)業(ye)(ye)穩(wen)健發展(zhan)。

【參會對象】
房地(di)產企業董事(shi)長、總經(jing)理(li)、總工、項目總、分管工程(cheng)副總、工程(cheng)總監及工程(cheng)經(jing)理(li)、前期部(bu)經(jing)理(li)、成本部(bu)經(jing)理(li)、設計部(bu)經(jing)理(li)、營銷部(bu)經(jing)理(li)、委托代建(jian)相關(guan)人(ren)員(yuan)等。

【課程背景】
新(xin)時(shi)代，新(xin)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)。在(zai)“房(fang)(fang)(fang)住(zhu)(zhu)(zhu)不炒”的(de)(de)主(zhu)基調下(xia)(xia)，我國(guo)房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)供求(qiu)(qiu)關系發(fa)(fa)生重大(da)(da)變化，在(zai)更好滿足(zu)居(ju)民剛性(xing)和(he)改善性(xing)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)(qiu)，提(ti)高建設(she)(she)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)品(pin)質(zhi)和(he)新(xin)型城鎮化建設(she)(she)發(fa)(fa)展的(de)(de)現實需要(yao)(yao)中(zhong)，住(zhu)(zhu)(zhu)宅建設(she)(she)過程(cheng)(cheng)中(zhong)如(ru)何積極回應時(shi)代要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)，如(ru)何通(tong)過推(tui)動住(zhu)(zhu)(zhu)宅在(zai)質(zhi)量(liang)、功能(neng)、綠(lv)色、低碳(tan)、服務方(fang)(fang)(fang)面的(de)(de)品(pin)質(zhi)提(ti)升，成(cheng)為(wei)行(xing)業高質(zhi)量(liang)發(fa)(fa)展之路中(zhong)的(de)(de)一道必答題(ti)。中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)(fang)協組(zu)織的(de)(de)“2022全國(guo)綠(lv)色宜居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)區(qu)質(zhi)量(liang)與建筑品(pin)質(zhi)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)滿意度調查”顯示，房(fang)(fang)(fang)屋滲漏(lou)、保溫構造質(zhi)量(liang)、墻體開(kai)裂、隔聲性(xing)能(neng)等(deng)問題(ti)突出(chu)。其(qi)中(zhong)，參與調查的(de)(de)項目(mu)中(zhong)，發(fa)(fa)現衛(wei)生間漏(lou)水，屋面、外(wai)墻滲漏(lou)問題(ti)的(de)(de)項目(mu)占比62、48%；發(fa)(fa)現隔聲性(xing)能(neng)、排水管道、室內噪聲控制(zhi)問題(ti)的(de)(de)項目(mu)占比59、05%；發(fa)(fa)現裝修整(zheng)體質(zhi)量(liang)問題(ti)的(de)(de)項目(mu)占比59、83%。而且大(da)(da)多數房(fang)(fang)(fang)地產企業都出(chu)現了(le)以(yi)下(xia)(xia)情(qing)況：為(wei)什么(me)(me)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)前，項目(mu)總是(shi)(shi)(shi)要(yao)(yao)大(da)(da)量(liang)搶工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)？開(kai)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)時(shi)，明(ming)明(ming)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)期足(zu)夠(gou)，可是(shi)(shi)(shi)后來工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)期去哪了(le)？有(you)(you)些施工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)單位(wei)不缺勞(lao)動力不缺錢，進度還(huan)是(shi)(shi)(shi)滯后，為(wei)什么(me)(me)？甲方(fang)(fang)(fang)又不是(shi)(shi)(shi)施工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)單位(wei)，憑什么(me)(me)要(yao)(yao)甲方(fang)(fang)(fang)來做工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)推(tui)演？如(ru)何確保按時(shi)保質(zhi)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)？以(yi)至于高品(pin)質(zhi)交(jiao)付更是(shi)(shi)(shi)無從談起。有(you)(you)哪些有(you)(you)效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)預(yu)控措施？有(you)(you)沒有(you)(you)體系化的(de)(de)成(cheng)熟模式和(he)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)具、模板借鑒？本次課(ke)程(cheng)(cheng)明(ming)晰了(le)工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)管理(li)未雨綢繆的(de)(de)思路和(he)方(fang)(fang)(fang)法(fa)，再次印證工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)前控管理(li)的(de)(de)效(xiao)(xiao)(xiao)果，通(tong)過參觀(guan)考(kao)察項目(mu)和(he)標(biao)桿地產企業的(de)(de)豐富經(jing)驗介紹、案例剖析，找到核心環節(jie)和(he)實戰解決方(fang)(fang)(fang)案，從開(kai)發(fa)(fa)商的(de)(de)角(jiao)度破解工(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)高品(pin)質(zhi)管理(li)的(de)(de)難題(ti)！有(you)(you)效(xiao)(xiao)(xiao)防范交(jiao)付風險，波瀾不驚交(jiao)好房(fang)(fang)(fang)。

【課程收益】
1、掌握運用高品質項目工程策劃推演的管理工具和方法，從項目前期策劃開始，實現進度、質量、成本、安全與文明施工等各個維度的精細化管理。
2、掌握傳統工程管理穿插體系落地分解
3、明晰高品質項目工程管理新建造體系3橫3縱N-20+P單體穿插策劃推演
4、經典標(biao)桿企(qi)業案例(li)分享(xiang)借鑒

【課程大綱】
為實現高品質(zhi)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)快(kuai)速開工、快(kuai)速開盤、按時保(bao)質(zhi)交房(fang)(fang)，房(fang)(fang)地產(chan)開發項(xiang)(xiang)目(mu)開展的(de)前(qian)(qian)(qian)期必須要成立策(ce)劃(hua)小組，從全局出發，重視時間價(jia)值、成本(ben)優化管(guan)控(kong)、資金使(shi)用價(jia)值等(deng)等(deng)，按照項(xiang)(xiang)目(mu)投委會決策(ce)要求、項(xiang)(xiang)目(mu)開發整(zheng)體實施方案、項(xiang)(xiang)目(mu)全景計劃(hua)等(deng)，協同(tong)設計、報(bao)建外聯、成本(ben)招采、營銷(xiao)、物業等(deng)部(bu)門，系(xi)統、認真、周密(mi)、細致地做好(hao)工程管(guan)理(li)(li)規劃(hua)、充(chong)分考慮事情的(de)因(yin)(yin)果關系(xi)、先后(hou)次序，開工前(qian)(qian)(qian)的(de)定位會、啟動(dong)會、招標前(qian)(qian)(qian)、中(zhong)期停止點(dian)、交房(fang)(fang)啟動(dong)會等(deng)關鍵時間節(jie)點(dian)時，把項(xiang)(xiang)目(mu)開發存在(zai)的(de)各種(zhong)不利因(yin)(yin)素都羅列出來，理(li)(li)清各種(zhong)因(yin)(yin)素的(de)邏輯關系(xi)，梳理(li)(li)出影響工程的(de)潛在(zai)因(yin)(yin)素，預估復雜(za)程度，預測后(hou)期風險，提前(qian)(qian)(qian)預警，前(qian)(qian)(qian)控(kong)管(guan)理(li)(li)，并通(tong)過反復演練，以形成系(xi)統的(de)工程管(guan)理(li)(li)解決方案。---以終為始！治未(wei)病。

高品質工程管理重點策劃推演和穿插重點關注內容：
1、項目盡調應全面。
2、策劃思路應清晰。
3、先行區應規劃重點。
4、總分包施工組織策劃應全面、透徹。
5、項目驗收策劃提前梳理。
高品質工程管理推演和施工策劃怎么做？怎么用？
拿地前，工程策劃重點是那些？地上障礙物、地下障礙物、土地自然災害、用地紅線樁點坐標復核后與拿地條件不符，或與鄰近地塊紅線位置沖突、紅線外道路數量、紅線外附近有高壓線或泵站等、周邊存在衛星、雷達基站，機場等限制建筑高度、存在保護建筑，古樹等不能拆除物件、項目需代建（幼兒園、學校、道路、公共綠地、公園、代建標準不明確等）
拿地后啟動會階段，工程策劃做什么？工程管理目標、施工管理總圖（場地現狀分析、示范區與正式工程關系分析）、施工組織推演（分期分組團分標段及面積指標、全景計劃工程相關節點、土護降與地基處理階段、基礎及主體施工階段、裝飾裝修施工階段、市政景觀施工階段、project工程進度計劃、分供方選擇方案）、基礎選型方案、技術質量管理、風險管理。解決好進度、質量、工期、成本（全項目成本）、交付預控風險控制。
招標前、開工前的工程推演如何做？做哪些（臨水臨電、三通一平、基礎、主體、裝飾、管網、景觀施工各階段場地和施工道路轉換、施工流水劃分、周材如何周轉、預售進度措施、交房的配套設施、通水電氣、驗收取證、工地開放等等）？解決什么問題？是否適用、有效？項目交房前一年（竣備前10個月，批量精裝修竣備前13個月），項目工程策劃做什么？風險評估、管理行為執行落地效果。
誰來做？
誰來定？
施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何體現？
怎么用？
保證工期不浪費，才能有效保證工程質量。
保證工程管理一次成功，才會不浪費成本。
合理預留(liu)不可控工(gong)期(qi)期(qi)量(liang)，才(cai)會從容(rong)應對工(gong)程管理未知風險(xian)。

一、高品質工程管理策劃推演。
1、項目基本信息與工程管理目標。
項目基本信息。案例：地鐵保護、金屬幕墻、大喬保活
工程管理目標
2、施工管理總圖
場地現狀分析
示范區與正式工程關系分析（既要賣好房，又要修好房，互不影響）
3、施工組織推演。高層業態項目的工程策劃和推演（成都**項目案例，已經成功交房，250多頁工程推演PPT，像看動畫一樣觀看工程推演，非專業人士也能輕松看明白，用結果來驗證工程策劃推演的重要性）
分期分組團分標段及面積指標邏輯關系分析
全景計劃工程相關節點鋪排
土護降與地基處理階段土護降與地基處理方案
1）水文地質特征描述、分析
2）土石方調配方案
3）基坑開挖及降水支護方案
4）高切坡支護方案
5）地基處理方案 平面交通組織臨水臨電布置方案甲方監理辦公臨設方案施工進度關鍵節點
基礎及主體施工階段施工流水劃分垂直交通布置及分析主體施工階段平面交通組織（利用好現有交通道路，少花錢修路、避免重復修路）地庫頂板施工與交通組織。
酈城案例：地庫封頂滯后半年，導致交付延期3個月。臨水臨電布置方案生活臨設布置方案主體階段施工進度關鍵節點
裝飾裝修施工階段裝飾裝修階段施工流水劃分裝飾裝修階段平面交通組織外裝施工措施垂直交通轉換精裝交房項目土建向精裝移交工作面裝飾裝修階段施工進度關鍵節點
市政管網和景觀施工階段市政施工階段施工流水劃分市政景觀階段平面交通組織。
酈城案例：深回填區域沉降嚴重，導致管網斷裂、鋪裝破裂。市政景觀施工推演市政景觀階段施工進度關鍵節點編制啟動版計劃project工程進度計劃編制工程進度計劃工程進度計劃重難點分析。
酈城案例：門窗主材供貨延后，導致搶工。重要工序穿插及期量分析。
酈城案例：正式電梯安裝滯后、分包材料無法從地下室進入主樓。工程進度計劃偏差分析
4、技術質量管理
工程專項計劃及重要技術方案。地鐵保護、金屬幕墻、大喬保活，砌體固化圖、門窗深化圖缺失導致后期門窗一個月集中搶工。打樣不完整（典型節點不突出）樣板點評不細致。生活陽臺內設置底商排油煙風管立管，占用小業主生活陽臺使用空間
1)防滲漏管控要點。
案例：地下室底板滲漏
5、風險管理。
案例分享：濱江酈城
2)征地、拆遷、場地移交
3)大市政配套（周邊道路、水電氣熱力）
4)報批報建風險
5)進度風險
6)政府新規定
7)是否存在(zai)規證(zheng)、施工(gong)證(zheng)與竣(jun)備不統(tong)一狀況，造成竣(jun)備風險和驗收后改造8)景觀場地移(yi)交(jiao)風險

二、傳統施工穿插體系介紹。
案例：西宸御湖鏡
1、傳統挑架施工體系定義
2、傳統挑架穿插體系分析
3、項(xiang)目特征分析

三、傳統體系穿插邏輯梳理。
1、穿插體系梳理
2、項目市(shi)政穿(chuan)插評(ping)估分析表

四、傳統體系下的穿插落地。
1、單體穿插
2、總坪景觀穿插。
案例：西宸御湖鏡，總平機電管網穿插中出現的問題
3、地庫安裝穿插五、新建造體系3橫3縱N-20+P單體穿插策劃推演（案例：圖文并茂展示單體建筑多維施工組織，視頻介紹），施工周期比傳統穿插更短，總成本更低。
成都案例分享。
1、項目分析及配置
2、豎向穿插施工模型
3、橫向穿插施工模型
4、穿插施工措施

五、高品質工程策劃成果貫穿項目執行。
1、招標要求VS啟動會推演成果
2、回標匯報重點
3、開工前推演策劃要求
4、項(xiang)目中期(qi)策劃重點專題培(pei)訓

項目管控培訓