項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發關鍵點管控
2025-07-31 01:28:48
講師：張建軍 瀏覽次(ci)數：3013
課(ke)程描(miao)述INTRODUCTION
公司項目管理課程
培訓講師：張(zhang)建軍
課程價格：￥元/人(ren)
培訓天數：2天(tian)
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
公司項目管理課程
課程(cheng)大(da)綱
一(yi)、房(fang)地產企業管理系統概述
基于三個(ge)鏈條(tiao)的房企(qi)管(guan)理系統：
1、管控(kong)鏈——企業(ye)管理(li)
2、價(jia)值鏈——項目管理
3、供(gong)應鏈——外包管理(li)
二、項目總(zong)在房企(qi)管理系(xi)統中的定(ding)位&責(ze)任辨識
基于不同經營規模的房企(qi)，項目總的定(ding)位不同，導致對能力(li)要(yao)求不同：
1、單一層級項目公司
2、多(duo)層級管控下(xia)項目(mu)公司
（財(cai)務(wu)管控型）
（職能管(guan)控(kong)型(xing)）
（職能支持性）
3、多層級區域（城市）公司下(xia)屬(shu)項目公司
（項(xiang)目公司/項(xiang)目部）
4、特殊法人治理結構管控下(xia)項(xiang)目公司(si)
（股東會(hui)/董事(shi)會(hui)）
（項目托管/項目代(dai)建）
三、房地(di)產企(qi)業項目總核心能力概述(shu)
基于房地產開發項目的(de)經營(ying)管理責任(ren)，項目總履職的(de)核心能力(li)：
1、經營管理能力（對項目開發(fa)目標設(she)定和結果負責）
項目(mu)開發經營計(ji)(ji)劃(hua)(hua)系統（7個關鍵(jian)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)）：
（1）項目開發進度計(ji)劃
（2）項目(mu)目(mu)標成(cheng)本計劃
（3）項(xiang)目投(tou)資(zi)計劃
（4）項目銷售(shou)收入計劃
（5）項目銷(xiao)售回(hui)款計劃(hua)
（6）項(xiang)目經營(ying)利(li)潤(run)計劃
（7）項目現(xian)金流平衡計(ji)劃
財稅金融(rong)管理系統：
（1）項目(mu)全(quan)成本管理(li)
（2）稅務籌劃
（3）融資管理(li)
2、項(xiang)目(mu)管理能(neng)力（對開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)全生命周(zhou)期各(ge)階段(duan)、各(ge)專業(ye)的業(ye)務管理、決策和成(cheng)果負(fu)責）
突破(po)個人專(zhuan)(zhuan)業(ye)背景局(ju)限，調動團隊各專(zhuan)(zhuan)業(ye)資源，實現綜合的專(zhuan)(zhuan)業(ye)判斷力和決策力：
（1）財(cai)務、營銷、成本、設計、工程、人力資源、行政管理、物管、商管……
（2）土地拓展、定(ding)位策劃、報批報建(jian)、招標采購、客戶(hu)關系(xi)
構建甲方(fang)管理團隊的資源(yuan)整(zheng)合(he)能力，借力供應(ying)鏈協助業(ye)務決(jue)策并達成開(kai)發(fa)目標：
（1）勘察院、設計(ji)院、施工企業、監理(li)公司(si)、銷售代理(li)、物(wu)業公司(si)……
（2）調研(yan)機構、策劃(hua)公司、咨詢公司、商管(guan)公司、各類外包(bao)公司……
3、組織管(guan)(guan)理能(neng)力（對(dui)項目開發團隊的組織建設(she)及(ji)人力資源管(guan)(guan)理負責）
學(xue)習、掌握(wo)、運(yun)用 “管理學(xue)”，從(cong)業(ye)務能手——組織高手：
（1）組(zu)織(zhi)架構、管理資源配置、責權劃分、制度流(liu)程設計(ji)……
（2）定崗定編(bian)、人力資源、績效考核……
四、項目總企業管理能(neng)力:開發商的四基管控系統
管控系統的四個基本(ben)點(dian):
1、開風商(shang)企業(ye)的資源配置（管好人） 架構(gou)管理系統
2、開發商(shang)企業的系統運(yun)營（管好事） 計劃管理(li)系統
3、開(kai)發商企業的(de)投(tou)入(ru)控制(zhi)（管(guan)好投(tou)入(ru)） 成本(ben)管(guan)理系統(tong)
4、開(kai)發商(shang)企業的產(chan)出(chu)控(kong)制（管好產(chan)出(chu)） 績效管理系統
1、組織架構管理
問題：開發商架構管理(li)中普遍存在資源配(pei)置(zhi)不(bu)合理(li)，職責不(bu)清，扯皮推諉，效率低下， 管理(li)成本(ben)高企等問題。
怎么解決(jue)這些(xie)問(wen)題？
創(chuang)新點：1、以專業優化組合(he)配置(zhi)資源配置(zhi) 2、簡(jian)約、精細化架構管(guan)理(li)系(xi)統
要(yao)點:
專業優化(hua)組合
專業設置及組合
簡約管理架構設(she)計
職能工作細分
部門職能(neng)的工(gong)作清單
操作部門的接口
崗位責(ze)任系統
定崗定編
職(zhi)務說明(ming)書
運作權限系統
部門職責(ze)權(quan)限
各種(zhong)審批流程(cheng)
2、計劃管理
問(wen)題：開發商運(yun)營中普遍(bian)存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命(ming)，效率低下(xia)，成本高企等問(wen)題。
怎么解(jie)決問題？
創新點(dian)： 1、完(wan)善(shan)項目開發計(ji)劃(hua)體(ti)系 2、完(wan)善(shan)計(ji)劃(hua)管理機制
要點(dian)：
四(si)級計(ji)劃體系的內容：
一級計劃(hua)：企業戰略規劃(hua)
二級計(ji)(ji)劃(hua)：項目開(kai)發經營(ying)計(ji)(ji)劃(hua)/公司年度經營(ying)計(ji)(ji)劃(hua)
三級計(ji)(ji)劃(hua)(hua)：部門月度(du)工作計(ji)(ji)劃(hua)(hua)
四級(ji)計(ji)劃：個(ge)人月度(du)（周）工作計(ji)劃
計劃(hua)的(de)編(bian)制：
計劃主要(yao)節點的分(fen)層(ceng)管(guan)理(li)
主要節(jie)點之間標準工作(zuo)周期
計(ji)劃的(de)分(fen)解與運行(xing)
計劃的監控(kong)與(yu)考核
3、三全成本管理(li)
問題：開發商普遍缺(que)失成本(ben)管(guan)理(li)系統， 各種浪費， 極大地(di)吞噬了項目的利潤(run)。
怎么解決問題？
創新點： 1、建立全程、全員(yuan)、全成本管理系統 2、市場(chang)倒(dao)推(tui)式(shi)的(de)造價定位方法
要點(dian)：
建(jian)設前期成本(ben)控制(zhi)
目標成(cheng)本(ben)與責任(ren)成(cheng)本(ben)
成本(ben)控制指導書
建設過(guo)程成本控(kong)制
動態(tai)成本控制
建設后(hou)期的成本控制
結算、決算與成(cheng)本考核
4、績(ji)效管理
問題：團隊管理中普遍存(cun)在能力與動(dong)力不 足，團隊執(zhi)行力低下， 項目不能取(qu)得預期(qi)利潤等問題。
怎么解決問題(ti)？
創新點(dian)： 1、過程與結果并重的雙重績(ji)效管(guan)理 2、量化簡單的績(ji)效考核(he)指標
要點：
項(xiang)目績(ji)效(xiao)考(kao)核
項目績效(xiao)考(kao)核中的二次分配
項目績效考(kao)核指標
骨干人員(yuan)的(de)長期激勵機制
月度(du)目標(biao)管理考核流程：
計劃考(kao)核(he)指(zhi)標的(de)量化(hua)
績(ji)效工資體系的建立
多元考(kao)核主體的(de)考(kao)核辦法
五、項目(mu)(mu)管理能力: 項目(mu)(mu)開發全過程(cheng)管控(kong)9大(da)關鍵(jian)點 房地產項目(mu)(mu)開發的九大(da)關鍵(jian)點構成項目(mu)(mu)的價值鏈，每個點都要為項目(mu)(mu)增(zeng)值。
1．項目(mu)決策
問題(ti)：傳統拿地的(de)風險在(zai)于(yu),項目能否(fou)賺錢(qian)基本取(qu)決于(yu)房價上(shang)漲(zhang)。
怎么(me)解決問題？
創新點: 1投(tou)資決策系(xi)統、 2投(tou)資分析模型
要(yao)點：
項目論證管理流程(cheng)
項目(mu)初步設計分析
項目成本(ben)估算方法
土地的投資價(jia)值
《可行(xing)性研究報(bao)告》的編制和評審
2．項目策劃
問題：策劃報(bao)告普遍嚴重脫離市場和(he)成(cheng)本要(yao)求。沒(mei)有可操作性。
怎(zen)么解決(jue)問題？
創新點: 四(si)維(wei)項目策劃系統
要點：
項目策劃(hua)管(guan)理流程
項目策(ce)劃任務書
項(xiang)目策劃外包管(guan)理
客戶(hu)定位(wei)（客戶(hu)細分與需求(qiu)調研）
造(zao)價(jia)定位及項目成本(ben)測算(suan)
產(chan)品定位（項目主(zhu)題及物業發展建(jian)議）
項目(mu)運營定位(wei)；
四(si)維(wei)項(xiang)目策劃(hua)
市(shi)場需求分析
造價標準定位
設計(ji)技術建議（概念設計(ji)）
項目運(yun)作策略
《項目定位策劃報(bao)告(gao)書》的(de)編制和成果評審(shen)
《產品建議書》
《項(xiang)目經營計(ji)劃指(zhi)導書》
3．招(zhao)商管理
問題：很(hen)多開(kai)發商雖重視招商，但不知道如何把(ba)招商和項目策劃(hua)、設計、工程、運管等業務有(you)效結合。
怎么解(jie)決問題？
創新點：貫穿(chuan)始終(zhong)的招商管理(li)系統(tong)
要點：
開發前期招(zhao)商管理
拿(na)地決(jue)策(ce)階段(duan)的(de)意向調查
項目策劃階段的招(zhao)商(shang)策略管(guan)理
方案(an)設計階段的招商管理
開(kai)發中期招(zhao)商管理
施(shi)工(gong)圖設計階段(duan)的(de)招商對接
施工過(guo)程中的招商配合服務
商家進場及裝修對(dui)接
開發后期招商管理(li)
交付(fu)驗收階段(duan)的招商配合
開業(ye)籌備組(zu)織
持續運營(ying)期招(zhao)商管理
商管公司的導入
4．設計(ji)管理(li)
問題：很多(duo)開發商只有設計(ji)委托，沒有設計(ji)管理。
怎么解決問題？
創新點：“市場、技術、造價”三度設(she)計管理 系統
要點：
設計管理流程
各階段設計任務書(shu)
（規劃及建筑方案(an)、擴初、施工圖、精裝(zhuang)修、園林景觀(guan)、管網綜合）
各階段設(she)計成果評審(shen)及(ji)優化
交工標準設(she)計、示范區、精裝修(xiu)交工樣板房設(she)計及材設(she)選型(xing)選樣
設計跟蹤(zong)服務(wu)
設計變更
5．工程(cheng)管理
問題：甲方(fang)不會作甲方(fang)，造(zao)成進度失(shi)(shi)控(kong)、 質量失(shi)(shi)控(kong)、成本失(shi)(shi)控(kong)。
怎么解決問題？
創(chuang)新點: 1、甲方(fang)工程(cheng)(cheng)關(guan)鍵點管理(li)系統 2、甲方(fang)工程(cheng)(cheng)管理(li)的角色
要點(dian)：
甲方工程部的(de)角色與作(zuo)用
甲(jia)方工程人員的四大(da)角(jiao)色
工程(cheng)管理流程(cheng)
工(gong)程(cheng)管理指導書及(ji)工(gong)程(cheng)管理標準
甲(jia)方工(gong)程(cheng)管理十二大關鍵(jian)點(dian)
客(ke)戶敏(min)感質量問題(ti)的防治
物業(ye)移(yi)交管理
保修期內(nei)的維修管理
6．營銷(xiao)管理
問(wen)題：銷售服務(wu)不到(dao)位，是買方市(shi)場銷售的基(ji)本問(wen)題。
怎么解(jie)決問(wen)題？
創新(xin)點： 1、服務營銷(xiao)系(xi)統 ，2、一站(zhan)式(shi)銷(xiao)售服務
要(yao)點：
營銷策劃管理
案場內部管理
銷售服務管理
銷售價格管理
銷售費(fei)用管理
客(ke)戶事(shi)務管理
銷售(shou)變更(geng)的管理
7．客戶(hu)管理
問(wen)題：開(kai)發商(shang)普遍輕視客戶管理，既丟(diu)了(le)財，也丟(diu)了(le)人(ren)。
怎么解決問題？
創新點： 1、三(san)位一體的(de)客(ke)戶(hu)(hu)服務系統(tong) ，2、客(ke)戶(hu)(hu)資(zi)源管理(li)與經(jing)營
要點：
客(ke)戶滿意度提升計劃
產品服務(wu)
銷售服務(wu)
物業服務
商管服務
8．商(shang)業運(yun)營管理
問題：開(kai)發商如何組織持(chi)續(xu)的(de)商業運營管理。
怎么解(jie)決問題？
創新(xin)點： 1、商管(guan)等機構的外包管(guan)理(li) ，2、客戶(hu)資源管(guan)理(li)與經營
要點：
項(xiang)目前(qian)期管理外包
項目中(zhong)期外包對接(jie)
項目開業籌備(bei)及試運營(ying)
項(xiang)目持續(xu)運(yun)營管理
9．報批(pi)報建及政府配套資源對(dui)接管理
問(wen)題(ti)：開發商如何(he)組織對外的報批報建和(he)配套資源對接(jie)。
怎么(me)解決問題？
創(chuang)新點： 1、視(shi)作項目管理(li) ，2、建立規范化操作流程(cheng)
要(yao)點(dian)：
項目前期五證辦理(li)
《建設用地規劃(hua)許可證》
《國有(you)土地使用證》
《建設(she)工程規劃許可證(zheng)》
《建(jian)設工(gong)程施(shi)工(gong)許可證》
《預售許可證》
項目中(zhong)期配套資(zi)源對接(jie)
自(zi)來(lai)水、排水、電(dian)力(li)、燃氣、供熱、
項目后期權證(zheng)辦(ban)理
竣工驗收備案、準(zhun)住證
不動產權證(zheng)
六、甲(jia)方(fang)的外(wai)包管理能力：開發商的供應鏈管理
問題(ti)：不會管理外包供方，不能借力賺錢(qian)是開發商普遍存在的短板。
怎么解(jie)決問題？
創新點： 供應鏈管理系統
要(yao)點：
1．外包管理流程(cheng)
2．招投標管(guan)理
招投標管理流程
工(gong)程(cheng)采購招投標
甲供材設采購招投標
3．外包業務任務書
項目策劃任(ren)務書
設計委(wei)托任(ren)務書
工(gong)程管理(li)指(zhi)導書
營銷(xiao)策劃任務(wu)書
4．外包合同
設計類合(he)同
工程類合(he)同
營銷類合同(tong)
5．外包成(cheng)果評(ping)審(shen)
各類(lei)外包評審的(de)流程
各類外(wai)包評審的標準
各(ge)類外包成果的(de)驗收
七、項目總(zong)核(he)心能力提升(sheng)的(de)關鍵(jian)：管好自己(ji)
房地產開發(fa)項目(mu)是房企的(de)基本經營單(dan)元，在項目(mu)經營管理團隊中，項目(mu)總只(zhi)是一個人，因此個人的(de)自我管理能力(li)才是關鍵核心能力(li)：
1、自我管(guan)理(li)能(neng)力(li)
2、領導力
公司項目管理課程
轉載：//bamboo-vinegar.cn/gkk_detail/36481.html
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