隨著(zhu)近幾年房地(di)產政策調(diao)控的緊縮，社會資源和投(tou)資熱錢涌向(xiang)商(shang)(shang)業地(di)產，商(shang)(shang)業地(di)產可謂遍地(di)開花，但也折射出了商(shang)(shang)業地(di)產的"同質(zhi)化(hua)"競爭(zheng)程度。"體驗(yan)式(shi)商(shang)(shang)業"已成為一個商(shang)(shang)業地(di)產的時髦熱詞，似(si)乎與其沾邊(bian)，便能立刻(ke)提(ti)升(sheng)項目的檔次(ci)，與傳統(tong)商(shang)(shang)場(chang)形成差(cha)異。用(yong)“體驗(yan)式(shi)商(shang)(shang)業”應對(dui)市場(chang)“同質(zhi)化(hua)”成為商(shang)(shang)場(chang)上其中一個大(da)趨(qu)勢。
現在(zai)定義的(de)所謂"體驗式(shi)商(shang)業(ye)"，是區(qu)別于傳統商(shang)業(ye)的(de)以零售為主的(de)業(ye)態組合形(xing)式(shi)，更注重消費者的(de)參(can)與、體驗和感受，對(dui)空間和環境的(de)要求也更高(gao)的(de)商(shang)業(ye)形(xing)式(shi)。一、2013年體驗式(shi)商(shang)業(ye)模式(shi)受關注
時下(xia)，我們經(jing)常會(hui)在(zai)商(shang)業地產相關的(de)報道和消(xiao)(xiao)息里聽到“體(ti)驗式”這個(ge)詞。“體(ti)驗式”的(de)產生，是(shi)源(yuan)于(yu)商(shang)業零售(shou)行業的(de)不(bu)斷發展升級，以及消(xiao)(xiao)費(fei)者對(dui)(dui)于(yu)購(gou)物場所的(de)要(yao)求(qiu)日趨多(duo)元化。越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多(duo)的(de)消(xiao)(xiao)費(fei)者已經(jing)不(bu)能滿足于(yu)僅僅在(zai)商(shang)場購(gou)物，而是(shi)呈現出休閑、運動、娛樂、就餐、培訓等多(duo)方面(mian)的(de)消(xiao)(xiao)費(fei)訴求(qiu)，同(tong)時，消(xiao)(xiao)費(fei)者對(dui)(dui)于(yu)購(gou)物環(huan)境的(de)要(yao)求(qiu)也(ye)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)高。
1.實體商業“被迫”向體驗式商業轉型
2013年1月24日，中購聯購物中心發展委員會、中國購物中心產業資訊中心值中購聯2013新春聯誼會之際，發布了2013年中國商業房產十大關注熱點。在會上，關注電商發展對購物中心等實體商業的優化和改良的影響這一熱點，受到多家購物中心的重視。 如今面對電商的壓力，包括購物中心在內的眾多實體商業向體驗式商業轉型，成為緊迫的現實，在消費者還不會輕易為體驗式商業埋單的背景下，對尚處在概念化的體驗式商業提出現實要求，有利于對實體商業盈利模式的優化和改良。
2.體驗式消費成為商業地產營銷新模式
以一線城市的北京為例，北京購物中心體驗式消費功能日益凸顯，兒童教育、咖啡、甜品、餐飲類品牌快速擴張，也成為新購物中心的主力業態。
由于購(gou)物中心(xin)體驗式(shi)消費功能(neng)日益突出，2012年餐飲和娛樂(le)對購(gou)物中心(xin)物業(ye)的(de)吸納比例顯著上升(sheng)。咖啡和甜品連鎖品牌在第四季度積極擴張，星(xing)巴克、Costa、太平洋(yang)咖啡、Godiva巧(qiao)克力、許留山等均有(you)拓(tuo)展新店。 此外，氣味圖書館、順電(dian)、蘋(pin)果和PageOne等各種類(lei)型的(de)家居(ju)電(dian)子用品品牌，也(ye)占據了購(gou)物中心(xin)更多的(de)商(shang)鋪(pu)空間，并起到提升(sheng)購(gou)物中心(xin)顧客購(gou)物氛(fen)圍和趣(qu)味的(de)作用。
在天津2010年已經(jing)出(chu)現了(le)情(qing)(qing)景體(ti)驗(yan)(yan)式(shi)(shi)消(xiao)費(fei)(fei)街區，這算是(shi)最早的(de)(de)體(ti)驗(yan)(yan)式(shi)(shi)消(xiao)費(fei)(fei)。情(qing)(qing)景體(ti)驗(yan)(yan)式(shi)(shi)消(xiao)費(fei)(fei)街區概念(nian)是(shi)新的(de)(de)商業地(di)產(chan)產(chan)品模式(shi)(shi)，隨(sui)著信息(xi)時代(dai)的(de)(de)變遷帶來體(ti)驗(yan)(yan)經(jing)濟的(de)(de)發展(zhan)，商業空間(jian)經(jing)歷(li)了(le)百貨商店、超級(ji)市(shi)場、連鎖店、Shopping mall(大型(xing)購(gou)物中心)的(de)(de)興衰更(geng)迭之(zhi)后(hou)，正日益強勁地(di)朝著情(qing)(qing)景式(shi)(shi)體(ti)驗(yan)(yan)消(xiao)費(fei)(fei)的(de)(de)方向(xiang)發展(zhan)。商家(jia)通過對其商業現場環(huan)境和氛圍(wei)的(de)(de)營造(zao)，使消(xiao)費(fei)(fei)者(zhe)在消(xiao)費(fei)(fei)購(gou)物的(de)(de)同時享受(shou)全方位(wei)的(de)(de)“情(qing)(qing)感體(ti)驗(yan)(yan)”式(shi)(shi)的(de)(de)消(xiao)費(fei)(fei)過程。它提(ti)供(gong)給消(xiao)費(fei)(fei)者(zhe)的(de)(de)不僅是(shi)新穎多樣的(de)(de)購(gou)物休(xiu)閑方式(shi)(shi)，更(geng)有(you)傳(chuan)統商業無(wu)法比擬的(de)(de)優美景觀(guan)視野及開放的(de)(de)體(ti)驗(yan)(yan)消(xiao)費(fei)(fei)環(huan)境。 雖然(ran)規避了(le)電商的(de)(de)沖(chong)擊，但由于這些體(ti)驗(yan)(yan)式(shi)(shi)業態所(suo)需面積大、投(tou)資(zi)成本大等因素，這些業態可能面臨較大的(de)(de)租金上(shang)漲壓力，對持有(you)者(zhe)的(de)(de)經(jing)營能力、資(zi)本成本等要求頗高。
二、體驗式商業體驗程度層級
現代商業地產的越來越注重體驗式購物環境的營造，體驗也越來越趨向于全方位的發展，即不知只有一種感官參與的體驗，而是多個感官參與的體驗，也就是前面所說的三方面感官都參與的體驗，是一種全身心投入的體驗，根據體驗程度的不同，可以分為下面三種模式：
1.初級體驗模式
就是購物＋餐飲＋娛樂，它主要強調的是業態的組合，對物業（建筑）特色方面要求不高。典型的案例就是在內地做得很火的萬達廣場，它基本是購物街（百貨）＋餐飲店集群＋影院（歌城）的業態組合模式，物業形態沒有很多特色可言，全國基本一樣，但它基本能夠滿足一般消費者的初步體驗的需求。其實萬象城、香港K11購物中心還是沒有脫離這個模式(萬象城主要增加了大型溜冰場的設施，建筑品質更高些;K11也只是在物業內部增加了很多藝術雕塑，建筑形態上沒有什么創意)。
2.中級體驗模式
是在初級體驗模式只注重業態組合的基礎上，大規模地增加了建筑形態的變化、內部裝飾的變化，使業態組合與物業形態有了有機的融合，更多地激發起消費者參與的熱情。比較典型的就有朗豪坊的通天梯、天空咖啡屋、未來感的建筑裝飾及雕塑等;還有西九龍購物中心的中庭頂部設置的室內過山車，當人們走進購物中心時，就可以看到頭頂像閃電一樣掠過的頂層過山車，讓人倍感刺激;還有內地南京的水游城等，這些物業形態的變化，更加刺激消費者的感官，更加吸引他們的參與，從而增加滯留時間，達成更多消費的目的。
3.高級體驗模式
就是上面提到的不僅將視覺（聽覺）、觸覺、味覺都融入了其中，而且還會使消費者感受到一種文化的東西，通常情況下以主題化的面貌出現，它是最能使人感覺到愉悅的全方位參與的購物行為方式。比如澳門的威尼斯人酒店（運河城購物中心）、比如迪斯尼樂園都將吃喝玩樂、旅游、休閑、文化、購物充分融入了其中的項目。迪斯尼樂園除了使人們享受到視覺的沖擊、游玩、美食外，還給你帶來了美國文化特質的東西----“快樂、自由、夢想”;威尼斯人酒店也是除了吃、住、玩外，也帶給你歐洲經典的文化---“異域、奢華、品位”。總之，高級體驗模式是觸動人的“靈魂”的，不僅愉悅，而且難以忘懷，使你有再次重游的沖動。
三、體驗式商業主要運行模式類型
1.大型的溜冰場與餐飲的結合
香港又一城是九十年代末修建的，首開了溜冰場進購物中心的先河，其大型的溜冰場在挑高三層的空間下，周邊美食商鋪圍繞其間，構成了好似體育場看臺的立體空間;孩子們在下面溜冰場嬉戲玩耍，成年人在周邊“看臺”上品茗美食，這樣立體而又互動的畫面和氛圍好不愜意，這一方式把餐飲和運動、成人與兒童、消費與休閑很好地進行了結合，起到了有效延長了消費者滯留購物中心的時間，有效兼顧到成人和兒童的需求的作用。香港又一城
2.文化與消費結合的體驗
誠品書城是1989年由臺灣人創立的，他復合式的經營方式（即書店不只賣書，而是包羅書店、畫廊、花店、商場、餐飲的復合組織），使其獲得廣泛的知名度，并且快速地發展起來。位于香港銅鑼灣希慎廣場的誠品書店占有其3層共1000坪的面積，2012年8月開業。內地也出現了許多與之風格相仿的書店，其中廣州太古匯--方所書店在整體的風格上與誠品的最為相似，只是整個書店處于同一層中，感覺氣氛比香港的誠品要更好一點，也許是因為同處一層在一個相對比較封閉的環境中間，受外界的影響較小的緣故吧;在內地與誠品經營風格有幾分相似的并且分布最廣的應該是西西弗連鎖書店吧，比起誠品在規模、業態種類及組合等方面都小了和少了許多，自然氛圍也會差一些。
3.娛樂與消費結合的體驗
澳門威尼斯人酒店是集住宿、購物、娛樂為一體的超大型的商業綜合體，面積達90多萬平方，大運河購物中心面積達9.3萬平方，客房2000多間，投資200多億元。其建筑物業*的特點是仿自然天空的天幕步行街、室內小河、歐式街區。
其實該酒店最終的盈利點在于購物、賭博和住宿，它只是成功地將休閑、旅游、美食、娛樂與它的*盈利點自然的、順理成章地結合到了一起，酒店安排了大巴在碼頭接客（該大巴每十分鐘一班），直接接送到酒店，在酒店設有超大型的博彩區，室內步行街及大堂用華麗的歐式裝修，里面主要是世界各地的奢侈品品牌，室內步行街中間還有人造的小河，天花為彩幕藍天白云。
威尼斯人酒店（大運河購物中心）----小船、流水、建筑
4.旅游與消費結合的體驗 香港迪士尼樂園位于新界大嶼山竹篙灣，迪士尼樂園面積126公頃，因為修建在山里形成相對獨立、封閉的區域，因此有專列通向那里，它包括四個主題區：探險世界、幻想世界、明日世界、美國小鎮大街。每個主題區都能給游客帶來無盡的奇妙體驗。
迪斯尼里有大量的禮品店，它*的特點是建立在主題街區里，比如美國街區、泰國雨林街區等，使你在觀賞各國建筑的時候，“順便”進行購物，店內的五彩繽紛的商品烘托了喜慶歡快的氣氛，契合迪斯尼的娛樂主題，更進一步強化了消費者購物的沖動。
四、延伸消費者精神需求，增加“體驗”比重
體驗式消費的特點重在體驗，重在情感消費，所帶來的人氣是購物消費的重要支撐。商業地產要想贏得市場與客戶，需要在商業購物環境的設計中增加體驗式消費的深度，也更需要根據項目所處的地段環境、自身特點，以客戶的偏好等做個性化的設計。 目前已有商業項目在此方面進行了結臺。比如大型的挑空中庭結合促銷及展示活動成為空間組織的新亮點，甚至有些商業廣場把城市的文化活動與集會功能納入進來，此外娛樂與運動設施也開始以最刺激的方式吸引新新人類的另類消費需求。因此，特色性、文化性、舒適性、互動性及業態的豐富性為體驗式消費購物環境的特點，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動于一體的業態組合科學、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。
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