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房地產稅務風險控制

【課程背景】
目前，房地產企業在經營全程中，不斷要發生并購重組，但是，在并購重組擴張中如果瘋狂拿地、瘋狂并購又遇到房地產銷售低迷期，房地產企業一般會采取什么策略提升凈資產與凈利潤，這種提升手段會帶來什么樣的稅務風險？房地產企業收購破產企業的土地需要注意什么問題，承擔的稅費到底能不能稅前扣除？房地產企業在并購重組過程中，如何把各種資本運作手段運用得收放*、隨心所欲？ 
面(mian)對著市場上融(rong)(rong)資利(li)(li)率趨勢(shi)性(xing)下(xia)降(jiang)，不少房企(qi)使出各種(zhong)手段進(jin)行(xing)債務(wu)騰挪以降(jiang)低整體(ti)財務(wu)成本(ben)。水來了，風(feng)起(qi)了，利(li)(li)率下(xia)降(jiang)后房企(qi)將迎利(li)(li)潤拐點(dian)？有的房企(qi)順勢(shi)而為，有的房企(qi)“耍流(liu)氓”，有的房企(qi)能做的卻不多。在新(xin)的形勢(shi)下(xia)，房企(qi)應該如何利(li)(li)用(yong)ABS、CMBS、CMBN、REITs等各種(zhong)眼花繚(liao)亂的融(rong)(rong)資工具，在利(li)(li)用(yong)這些融(rong)(rong)資工具的過程中，如何進(jin)行(xing)稅務(wu)風(feng)險控(kong)制(zhi)，本(ben)次課程一(yi)(yi)一(yi)(yi)為你(ni)分享。

【課程收益】
1.熟悉房地產企業經營全程的稅務風險
2.熟悉(xi)房地產企業投(tou)融(rong)資的(de)稅務風險

【課程大綱】
第一部分：房地產公司設立的稅務風險控制
一、間接股權架構與直接股權架構互換的稅務技巧
二、先不合理增資再進行股權轉讓的稅務技巧
三、項目公司的跟投公司設立的稅務技巧
1、項目公司的跟投公司應該在哪里設立？
2、是設立有限責任公司還是設立成為合伙企業？
四、SPV公司在境外設置個人股東被追稅個人海外收益的案例與*的個人所得稅法分析
五(wu)、個人所得稅納稅盲點識別與稽(ji)查風險防范

第二部分：房地產公司拿地的稅務風險
一、資產收購的的稅務風險
特別講解：在建工程收購的稅務風險控制
二、股權收購的的稅務風險
特別講解：股權溢價收購的稅務風險控制，股權溢價收購時有一個安身立命的手段你知道嗎？
1、土地房產出資+股權轉讓的稅務風險
2、公司分立+股權轉讓的的稅務風險
3、股權劃轉+股權轉讓的的稅務風險
特別講解：某房地產企業股權劃轉+股權轉讓的稅務稽查案例精講
4.某房地產企業收購破產企業的稅務稽查案例精講
5.招拍(pai)掛拿地(di)的稅(shui)務(wu)風險

第三部分：房地產資產新型融資策略的稅務風險控制
一、購房尾款ABS的稅務風險控制
1、購房尾款ABS的交易結構圖分析
2、購房尾款ABS的稅務風險點分析
二、供應鏈ABS的稅務風險控制
1、供應鏈ABS的交易結構圖與交易流程分析
2、供應鏈ABS的稅務風險點分析
三、ABS融資中母公司的差額補足如何簽合同才能確保在稅前扣除？
四、CMBS融資的稅務風險控制
1、CMBS的交易結構圖分析
2、CMBS的稅務風險點分析
五、REITs的稅務風險控制
1、REITs的交易結構圖分析
2、REITs的設立環節、持有環節和退出環節的稅(shui)務風險點分析

第四部分:開發建設環節的稅務風險控制
一、不小心接收了增值稅異常憑證的應對策略
1.沒有沙土石發票的問題解決?
2.思考：取得走逃失聯企業開具的發票，列入異常憑證后，如何申辯？
二、建筑業總分包差額征稅業務的財稅處理
三、如何合理的劃分成本對象才能減少稽查風險？
四、為什么公共設施配套的權屬是稅務檢查的重點
1.地下人防建設的停車場的企業所得稅處理和土地增值稅處理的不同點
2.房地產企業地下車庫未保留成本是否要納稅調整？ 
3.土(tu)增稅配套應把握的四(si)個原則(ze)

第五部分:銷售與出租環節的稅務風險
一、銷售環節的財務融合稅收政策精講
1.房地產企業收入與成本的稅會差異分析
2.為什么說交樓必須要深度業財融合？為什么交樓時間必須要工程部、銷售部、財務部三方共同研究確定？
3.預收賬款的稅務風險識別與處理
二、出租環節的業財融合稅收政策精講
1.長租公寓的出租的增值稅稅務風險控制
2.項目公司銷售不理想，房地產企業一般會采取什么策略提升凈資產與凈利潤，這種提升手段會帶來什么樣的稅務風險？
三、銷售與出租環節的業財融合稅收政策精講
1.融資租賃的的業財融合稅收政策精講
2.分紅要交個人所得稅，借款超過一年要交個人所得稅，房地產公司老板怎么樣才能從公司拿錢回來？一個讓企業合理增加費用，又讓老板安心拿錢的雙重融資租賃稅收籌劃分析。
3.租金收入的增值稅風險
4.出租資(zi)產計入投資(zi)性房地產的(de)房產稅風險。

第六部分：借殼上市的殼資產的完美退出方案精講
案例：重大資(zi)產置換(huan)及發行(xing)股份購買資(zi)產協議(yi)的主要稅收風(feng)險點

第七部分：土地增值稅清算常見的稅企爭議
一、為什么做土地增值稅清算時，必須要把以前多繳的企業所得稅退回來？你知道怎么申請退企業所得稅嗎？
案例：上海H房地產企業預提土地增值稅的稽查案例分析
二、土地成本的分攤方法為什么不能為所欲為？
三、土地(di)增值稅利息不能據實扣除(chu)的原因到底在哪里？

【主講老師】
云老師：
全(quan)國(guo)主流(liu)稅務培(pei)(pei)訓(xun)講師(shi)，省(sheng)級(ji)稅務干部學院教(jiao)師(shi)，注冊會計師(shi)協會教(jiao)育(yu)培(pei)(pei)訓(xun)委員(yuan)(yuan)會委員(yuan)(yuan)，具有豐富的稅務稽查經驗。曾(ceng)任各地方國(guo)稅局(ju)及稅校的特約培(pei)(pei)訓(xun)講師(shi)，并參與過國(guo)家稅務總局(ju)教(jiao)育(yu)中(zhong)心標準(zhun)化課(ke)(ke)程(cheng)編(bian)寫。授課(ke)(ke)內容精(jing)彩，實(shi)戰(zhan)經驗豐富，實(shi)操性強(qiang)，信息(xi)量大，受(shou)到各方好(hao)評

房地產稅務風險控制